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111億起拍!廣州海珠總價(jià)地王來了!

2023-08-08 18:19:53來源:房地產(chǎn)導(dǎo)刊

8月8日,據(jù)廣州日?qǐng)?bào)消息,廣州公共資源交易中心將掛牌出讓海珠上涌果樹

8月8日,據(jù)廣州日?qǐng)?bào)消息,廣州公共資源交易中心將掛牌出讓海珠上涌果樹公園北側(cè)地塊。


(資料圖片僅供參考)

地塊起拍價(jià)111億元,折合樓面價(jià) (未剔除配建)約3.05萬/㎡。地塊還需配建政府性統(tǒng)籌用房、商業(yè)、商務(wù)設(shè)施回遷安置地塊以及道路、綠地、河涌等,剔除配建后,起拍樓面價(jià)在5萬/㎡左右。

值得注意的是,111.22億的起拍價(jià),也意味著成交后其將成為海珠的新總價(jià)地王,也能躋身廣州TOP3。

項(xiàng)目入市均價(jià)超10W+?

地塊位于新滘西路以北、廣州大道南以西、逸景路以南,背靠海珠濕地公園,臨近海珠區(qū)政府,兼具生態(tài)、區(qū)位優(yōu)勢。占地17.7萬㎡,建面約36.37萬㎡。

交通上,該項(xiàng)目是地鐵11號(hào)線上涌公園站上蓋,沿廣州大道向北約10分鐘可以到珠江新城。另外,300米處還有逸景路站,可以說是雙地鐵項(xiàng)目。

地鐵11號(hào)線上涌公園站就位于地塊內(nèi)(圖源:拆神)

配套上,地塊周邊還有萬達(dá)廣場、合生廣場等商業(yè)綜合體以及海珠湖、上涌公園等生態(tài)資源。另外,據(jù)規(guī)劃,該地塊不僅有住宅,還有商業(yè)商務(wù)用地,同時(shí)配備幼兒園、小學(xué)和完全中學(xué)。

據(jù)了解,地塊周邊新盤不多,目前在售的有保利四季和頌,以及同樣帶湖景的湖光悅色。

其中,保利四季和頌,主打建面108-140㎡大戶型產(chǎn)品,均價(jià)約9萬元/㎡。(價(jià)格僅供參考 以實(shí)際情況為準(zhǔn))

而湖光悅色在售120-200平的三至四房,售價(jià)8.5萬/平。(價(jià)格僅供參考 以實(shí)際情況為準(zhǔn))

但地塊周邊二手項(xiàng)目較多,有體量龐大的逸景翠園,還有疊彩園、翠馨華庭、星御翠園等項(xiàng)目。

這幾個(gè)項(xiàng)目由于建成年代不同,品質(zhì)不同等,二手均價(jià)從3.4-4.8萬/平都有。(報(bào)價(jià):貝殼找房)

項(xiàng)目地塊分析

據(jù)此前有媒體分析,地塊對(duì)開發(fā)商來說,收地及開發(fā)壓力不小。

其一,是施工場地占用。

據(jù)目測,地塊內(nèi)有多個(gè)施工項(xiàng)目部、加工廠及地鐵工程施工道路等問題,項(xiàng)目開發(fā)如何與場地占用銜接存在難點(diǎn)。

地塊內(nèi)的十號(hào)線項(xiàng)目部(圖源:拆神)

其二,是報(bào)建及施工難度高。

從地塊公布的控規(guī)調(diào)整圖上可看出,項(xiàng)目東南側(cè)用地內(nèi)有一地鐵站,現(xiàn)場看正在施工中。

另有管廊進(jìn)入地塊紅線內(nèi),地鐵站主體及附屬設(shè)施、管廊均占用地塊凈用地,這對(duì)項(xiàng)目強(qiáng)排方案排布提出了較大挑戰(zhàn)。

結(jié)合過往類似用地的出讓條件中均對(duì)設(shè)計(jì)方案,與軌道交通的退縮,減震降噪的方案報(bào)批及施工保護(hù)等提出了嚴(yán)格要求。

地塊競得主體一方面需要待地鐵建設(shè)完畢后才可獲得場地,同時(shí)方案報(bào)審階段如何獲取軌道交通主體在方案層面、技術(shù)層面、報(bào)批層面的認(rèn)可也是巨大挑戰(zhàn)。

其三,是配建商業(yè)、辦公寫字樓,對(duì)開發(fā)能力有要求。

地塊總價(jià)已經(jīng)高達(dá)111億了,還要配建政府性統(tǒng)籌用房、商業(yè)、商務(wù)設(shè)施,回遷安置地塊以及道路、綠地、河涌等。

其中地塊移交給村和政府的物業(yè)目前還沒有明確方案。如村的寫字樓是否需要返租代運(yùn)營,政府的mall是否需要代運(yùn)營且品牌要求等都尚未明確。幼兒園也有日照要求,住宅建筑高度又受限,困難重重。

但毋庸置疑的是,這些都需要實(shí)力雄厚的開發(fā)商才能解決。只能說,這宗地塊非大咖不能取。

其四,是海珠的豪宅市場,其實(shí)很考究開發(fā)商的產(chǎn)品力。

要知道,海珠的豪宅市場成交是很活躍,無論是成交套數(shù)還是套均單價(jià),基本都是碾壓了天河的。

像今年廣州千萬總價(jià)的一手住宅,海珠成交了1028套,領(lǐng)跑各區(qū)。

其成交的套均價(jià)更是突破10萬大關(guān),甩開天河,僅比越秀少了一點(diǎn)點(diǎn)。

數(shù)據(jù)截至7.15 來源:克而瑞

據(jù)說已經(jīng)有不少房企對(duì)此表露出興趣,但基本都是國央企。

最終有哪些房企報(bào)名舉牌,就讓我們拭目以待!

--THE END--

本刊法律顧問:廣東南國德賽律師事務(wù)所 謝炎燊、陳慧霞

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