觀點指數(shù) 開業(yè)體量環(huán)比下降，企業(yè)簽約集中度高 零售商業(yè)市場方面，期內(nèi)新增供應(yīng)環(huán)比上個報告期有所下降，新開業(yè)項目主要集中在二線及以下能級城市。與此同時，企業(yè)的新簽約主要集中于頭部企業(yè)，以碧桂園文商旅、龍湖集團為代表的企業(yè)有所收獲。

港資上半年復(fù)蘇明顯，萬科試水消費REITs 期內(nèi)，部分港資披露了上半年的業(yè)績情況，期內(nèi)疫情消散對企業(yè)業(yè)績增長起到了積極影響，項目的銷售額、租金收入等關(guān)鍵指標均有所增長。資本市場上，有消息稱萬科也在計劃發(fā)行消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs，如若成功，其旗下的大量商業(yè)不動產(chǎn)將迎來價值釋放。

零售類業(yè)態(tài)占主導(dǎo)，奢侈品牌持續(xù)拓店 樣本項目方面，租戶結(jié)構(gòu)的優(yōu)化是期內(nèi)的主要方向，除引入首店新店外，已入駐租戶也進行了煥新開業(yè)。其中，奢侈品品牌期內(nèi)較為活躍，在以購物中心為代表的項目內(nèi)積極拓店。

(資料圖)

開業(yè)體量環(huán)比下降，企業(yè)簽約集中度高

據(jù)觀點指數(shù)統(tǒng)計，報告期內(nèi)，全國范圍內(nèi)共開業(yè)22個零售商業(yè)項目，總體量約175.5萬平方米，數(shù)量和體量環(huán)比上個報告期有所下降。城市分布上，一線城市中，上海和深圳分別有2個和1個項目開業(yè)，其余均分布在二線及以下能級城市。

數(shù)據(jù)來源：觀點指數(shù)整理

體量分布上，5萬㎡及以下的項目、10萬㎡及以上的項目占比均為41%，5-10萬㎡的項目僅占18%，目前小體量及中大型體量商業(yè)是供應(yīng)市場的主角。

數(shù)據(jù)來源：觀點指數(shù)整理

樣本企業(yè)方面，期內(nèi)共8家企業(yè)有新項目開業(yè)，其中以新城控股、華潤萬象生活、愛琴海集團的項目體量為大，剩余大部分企業(yè)的項目均在10萬㎡以下，為中小體量項目，其中不乏社區(qū)商業(yè)及街區(qū)商業(yè)型項目。

數(shù)據(jù)來源：觀點指數(shù)整理

雖然期內(nèi)開業(yè)項目不多，但輕資產(chǎn)相關(guān)的簽約合作仍在進行。據(jù)觀點指數(shù)統(tǒng)計，包括碧桂園文商旅、大悅城及龍湖集團在內(nèi)的企業(yè)在市場上均有獲取輕資產(chǎn)項目。

其中，碧桂園文商旅期內(nèi)獲取項目數(shù)量最多，且獲取的項目均位于西南地區(qū)，項目集中度較高。這在一定程度上增強對西南地區(qū)的商業(yè)影響力，有利于擴大全國化布局。

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，目前碧桂園文商旅集團全國在管籌備項目數(shù)量超20個，今年以來首進山東、河南、南通、揚州，再度布局遼寧等城市和區(qū)域，每月保持較快的外拓速度。

來源：觀點指數(shù)整理

而龍湖商業(yè)也與上海臨港松江科技城達成管理合作協(xié)議，正式簽約上海云廊天街項目，該項目也是龍湖在上海獲取的第三座輕資產(chǎn)商業(yè)項目。

資料顯示，龍湖目前在上海已布局10個商業(yè)項目，3個輕資產(chǎn)項目均在籌備中，其中的上海江灣里MEET678將于今年第四季度正式開業(yè)。隨著獲取項目的逐步開業(yè)，龍湖在上海的商業(yè)競爭力將有所增強。

港資上半年復(fù)蘇明顯，萬科試水消費REITs

報告期內(nèi)，部分港資樣本企業(yè)披露了上半年的運營情況。從業(yè)績表現(xiàn)來看，大部分港資企業(yè)受惠于上半年的市場復(fù)蘇，銷售額、租金等指標錄得明顯增長。

作為最早披露內(nèi)地運營情況的港資企業(yè)，目前恒隆在內(nèi)地擁有10個恒隆廣場，其中7個屬于高端商場，3個屬于次高端商場。從上半年的表現(xiàn)來看，高端商業(yè)的恢復(fù)明顯要優(yōu)于次高端。

財報數(shù)據(jù)顯示，其上半年的商場組合收入增長13%，高端商場的收入上升16%，次高端商場則微跌3%。關(guān)于收入上漲的主要原因，其表示是上海以外的高端商場受惠于租戶銷售額上升，整體租賃收入增長了11%，次高端商場收入稍有下跌主要是出租率下滑所致。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點指數(shù)整理

現(xiàn)有項目中，上海恒隆廣場和上海港匯恒隆廣場整體收入貢獻占比超過6成，可見上海仍是恒隆高端商業(yè)的優(yōu)勢所在。

太古方面，2023上半年其內(nèi)地零售物業(yè)租金收入總額上升30%至20.42億港元。具體項目上，6個主要的太古匯、太古里系列項目均錄得不同程度的零售額增長。其中，上海的2個項目上海興業(yè)太古匯和上海前灘太古里的變化最為明顯，后者的增長幅度超過100%。

觀點指數(shù)認為，這與2022上半年上海受疫情影響最為嚴重有關(guān)，去年客流量的減少，加之個別月份閉店等給零售額帶來較大沖擊。在去年同期的低基數(shù)前提下，今年的復(fù)蘇也顯得更為突出。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點指數(shù)整理

出租率方面，截止今年上半年底，太古旗下的零售商業(yè)項目均保持較高的出租率，平均出租率為97%，整體表現(xiàn)穩(wěn)定。其中，部分項目更是達到滿租狀態(tài)，如廣州太古匯和北京頤堤港。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點指數(shù)整理

對于下半年的發(fā)展，港資企業(yè)大多持積極態(tài)度。恒隆管理層表示，相信零售市場接下來仍然會有增長，續(xù)租租金率會有正向調(diào)整。今年上半年內(nèi)地零售商場續(xù)租租金調(diào)整率有6%的增長，就主要受惠于銷售額回升。

太古方面也認為，市場對零售樓面的整體需求穩(wěn)定，并將在2023年下半年穩(wěn)步復(fù)蘇。布局城市上，預(yù)計廣州和成都奢侈品牌零售商對零售樓面的需求依然旺盛，上海的奢侈時裝、化妝品、時尚生活品牌及餐飲行業(yè)商戶對零售樓面的需求將會維持穩(wěn)定，而北京的零售市場對租賃需求將會穩(wěn)步恢復(fù)。

資本市場方面，樣本企業(yè)對于發(fā)行消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs的熱情不減。期內(nèi)消息稱，萬科正在嘗試發(fā)行商業(yè)地產(chǎn)REITs，目前正在首批申報階段，由旗下純商業(yè)地產(chǎn)公司印力集團控股有限公司進行，底層資產(chǎn)為杭州的一處購物中心。萬科也成為了繼華潤、合生等之后的又一家計劃發(fā)行消費REITs的企業(yè)。

據(jù)觀點指數(shù)統(tǒng)計，印力在杭州布局有杭州西溪印象城、印力匯德隆杭州奧體印象城、杭州金沙印象城、杭州古墩印象城，主要是區(qū)域型的購物中心項目。其中杭州西溪印象城、印力匯德隆杭州奧體印象城是2022年萬科旗下營業(yè)收入排名第四和第六的項目，分別為3.06億元和2.13億元。

觀點指數(shù)發(fā)現(xiàn)，目前計劃發(fā)行商業(yè)REITs的頭部企業(yè)，選取的底層資產(chǎn)大多為購物中心，背后或與這一資產(chǎn)的本身屬性及企業(yè)訴求有關(guān)。

首先購物中心是市場上最為常見的持有型消費基礎(chǔ)設(shè)施；其次這類資產(chǎn)體量較大，能夠支撐REITs體量；再則就是購物中心資產(chǎn)沉淀了企業(yè)較多的資金，有較強的價值釋放需求。

觀點指數(shù)認為，萬科旗下的商業(yè)不動產(chǎn)體量龐大，且有專門的商業(yè)運營平臺印力，若公募REITs能試水成功，將極大程度上助力其未來釋放旗下的商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)價值。

數(shù)據(jù)顯示，截至2022年末，萬科集團累計開業(yè)242個商業(yè)項目，含138個社區(qū)商業(yè)項目，建筑面積1227.7萬平方米；規(guī)劃中和在建商業(yè)建筑面積為365.4萬平方米。

零售類業(yè)態(tài)占主導(dǎo)，奢侈品牌持續(xù)拓店

報告期內(nèi)，觀點指數(shù)觀察下的樣本項目繼續(xù)優(yōu)化租戶結(jié)構(gòu)，在店鋪引入上涵蓋了11種業(yè)態(tài)，主要以奢侈品、服飾這2類為主，餐飲業(yè)態(tài)、娛樂休閑業(yè)態(tài)的引入較少。其中，大部分是來自國外的品牌，國內(nèi)品牌的占比較小。

奢侈品方面，主要涵蓋服飾、皮包、配飾等全系列品牌，如古馳、范思哲等品牌的限時店、精品店或新店。

數(shù)據(jù)來源：觀點指數(shù)整理

觀點指數(shù)認為，當下奢侈品品牌陸續(xù)在多個購物中心開出品牌新店、新概念店或煥新升級門店，主要在為下半年的業(yè)績增長奠定基礎(chǔ)。

近期眾多奢侈品集團發(fā)布了上半年的財報，從披露的相關(guān)內(nèi)容來看，目前中國在奢侈品集團的市場中占據(jù)了重要地位。

如中國市場在內(nèi)的亞洲地區(qū)依然是LVMH、Ferragamo等奢侈品集團的第一大市場，此外Prada、Tod’s等也明確表示以中國為代表的亞太市場業(yè)績錄得強勢增長，這較大程度上彌補了美洲地區(qū)帶來的收入下滑。

數(shù)據(jù)來源：觀點指數(shù)整理

引入店鋪類型上，區(qū)別于上個報告期，期內(nèi)首店的比重有所下降，更多是相關(guān)品牌的新店，其中部分是由此前已入駐的品牌重裝煥新后開業(yè)。如深圳萬象城的瑞典時尚品牌Acne Studios、以及三里屯太古里的BALENCIAGA全新門店就于本報告期內(nèi)煥新開業(yè)。

觀點指數(shù)認為，除了引入新店優(yōu)化租戶結(jié)構(gòu)外，現(xiàn)有店鋪競爭力的加強也同樣重要，近期部分項目均在此方面發(fā)力，這能給消費者持續(xù)提供新鮮的購物體驗，增強消費客群的粘性。

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